von Joachim Goldberg am 2. Februar 2016

Neulich las ich in der Zeitung[1], dass die meisten Deutschen immer noch vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung träumen. Vor allem jetzt, weil die Zinsen so niedrig wie nie sind und sich in Zeiten von Zinsen nahe Null auf Sparbüchern und Tagesgeldkonten für manchen eine Immobilie als Anlageform geradezu aufdrängt. Ganz zu schweigen von den Leerstandsquoten bei Wohnungen in einigen Ballungszentren, die so niedrig sind, dass die Experten sogar von einer Wohnungsnot sprechen.

 

Mir geht es jedoch weniger um den ökonomischen Aspekt, bei dem vor allen Dingen das Investment in selbstgenutzte Wohnungen oder Häuser überschätzt wird. Auch nicht, dass dabei sehr oft das ganze Vermögen der Eigenheimbesitzer an eine Anlageklasse gebunden ist, die außerdem – es sei denn, man vermietet einen Teil des Hauses – keine Dividende abwirft. Man kann natürlich hoffen, dass das Eigenheim an Wert gewinnt, doch sollte man dabei nicht zu viel Rendite erwarten. Denn alleine die Nebenkosten beim Erwerb einer Immobilie werden von den frischgebackenen Hausbesitzern gerne ausgeblendet. Ganz davon zu schweigen, was während dieses oft für die Ewigkeit gedachten Investments an Kosten für dessen Instandhaltung und Unterhalt anfallen.

 

Jetzt werden mir wahrscheinlich wieder diejenigen, die bereits seit einigen Jahren glücklich und zufrieden in ihrem Eigenheim leben, an die Gurgel springen, weil ich mit meinen ökonomischen Einlassungen etwas von mir gebe, was bei einem Haus- oder Wohnungsbesitzer möglicherweise hohe Dissonanzen erzeugen kann. Denn hinter den Mauern vieler Eigenheime verstecken sich die beiden höchsten Commitments (psychische Bindungen), die man im Laufe seines Lebens eingehen kann. Zum einen ist dies der Hauskauf selbst, dessen Preis wie gesagt oftmals das komplette Vermögen ausmacht. Zum anderen die Bindung an einen Partner, meist in Gestalt einer Eheschließung, die wiederum häufig erst die Grundlage für den Immobilienerwerb darstellt. Dieses Doppel-Commitment kann vor allem im Moment des Eingehens einer solchen Entscheidung genauso unwiderruflich oder unkündbar scheinen wie früher ein Arbeitsplatz, den man ein Leben lang ausfüllte.

 

In Beton gegossen

 

Wenn es um ihr persönliches Glück geht, sind Menschen leider meist keine guten Prognostiker. Weil sie sich den Traum vom Eigenheim gerade zu Zeiten billigen Geldes unbedingt erfüllen möchten, gehen sie bei der Lage Kompromisse ein und weichen wegen der hohen Preise in den Ballungszentren, wie auch der Artikel der WamS schön darlegt, aufs Land aus. So soll der Anteil der Deutschen, die höchstens zehn Kilometer zur Arbeit pendeln, derzeit unter 50 Prozent liegen. Gleichzeitig nehme die Zahl derjenigen, die einen Weg von 25 bis 50 Kilometern zum Arbeitsplatz zurücklegen müssen, ständig zu, las ich ebenfalls in der WamS.

Dabei wird zum einen unterschätzt, wie schnell man sich selbst an sein Traumhaus gewöhnt. Ganz zu schweigen, wenn sich die Realität im Eigenheim ganz anders darstellt als ursprünglich erhofft. Der Garten macht mehr Arbeit als gedacht, und jeden Moment entdeckt man einen weiteren versteckten Mangel, den ein Entscheider mit hohem Commitment natürlich selektiv verarbeiten, sprich: kräftig herunterspielen muss. Denn der einzige Ausweg aus dieser Misere wäre, die Entscheidung rückgängig zu machen. Aber ein Verkauf des Hauses mit womöglich großem Verlust? Nicht doch!

Andererseits wird man sich wesentlich schlechter an die nun fälligen, manchmal langen Fahrten zum Arbeitsplatz gewöhnen. Denn jemand, der täglich während der Rushhour pendelt, muss sich ständig auf neue Situationen einstellen: Mal gibt es einen Stau auf der Autobahn, mal ist eine Oberleitung defekt oder ein Signal gestört, so dass die Abfahrt der S-Bahn sich womöglich um 15 oder 40 Minuten verzögert. Nie weiß man im Voraus, ob alles reibungslos klappen wird – eine Unsicherheit, die für anhaltendes Unbehagen sorgt. Ganz zu schweigen von der Lebenszeit, die man Tag für Tag auf Straße oder Schiene verliert, statt sie Familie und Freunden zu widmen.

Über die Entwicklung der zwischenmenschlichen häuslichen Beziehungen möchte ich an dieser Stelle gar nicht erst sprechen. Nicht umsonst heißt es dann beim Nachbarn um die Ecke: „Bei denen wirkt alles so erstarrt, wie in Beton gegossen.“

Wehe, wenn solch ein betoniertes Commitment gesprengt werden muss, weil sich der Ikea-Werbespruch bewahrheitet hat und man nur noch wohnt, aber sich kaum mehr lebendig fühlt.

 

[1] Welt am Sonntag Nr. 5, Januar 2016, Seite 13: Haus und vorbei

SCHLAGWÖRTER

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11 Kommentare
  1. Antworten

    Petra

    2. Februar 2016

    Unser Ziel war es, die Wohnungsmiete im Alter zu sparen. Das ist uns geglückt. Kein Kredit mehr (seit 10 Jahren), das Dach ist stabil, neue Fenster und auch ansonsten sind wir glücklich. Wir sind jetzt 60 Jahre und müssen noch eine Weile arbeiten, aber wir sparen jeden Monat mindestens 600,-€ Miete und können somit das Geld wieder in das Haus oder in Hobbys investieren. Das ist doch der Sinn eines Hauses. Wenn ich mir vorstelle, in ein paar Jahren mit unserer kleinen Rente mal auch noch Miete bezahlen zu müssen- undenkbar! Was später damit passiert, ist uns egal- ob es die Kinder mal verkaufen oder darin wohnen, uns stört es dann nicht mehr. Wir haben unseren Nutzen daraus gezogen.

  2. Antworten

    cource

    3. Februar 2016

    da nicht für alle ein budenzauber realisierbar ist, haben die häuslebauer auch noch ein überlegenheitsgefühl und sie bleiben gerne unter sich – die eigenheimsiedlungen (musterhaussiedlungen) bilden ghettos wo man sich aber genau so auf der pelle sitzt und auf den keks geht wie in einem wohnblock

  3. Antworten

    Pedros Klein ( Natur-Schutz ULM )

    3. Februar 2016

    Liebe Frau Petra,
    leider ist Ihre fiskalische Vorsorge mittels Mietersparnis eine Milchmädchenrechnung bezogen auf Ihre zu erwartende niedrige Rente ab 67 Jahren.Eine einfache Rentabilisierungs-rechnung gibt Ihnen eine gewisse Übersicht, ob sie überhaupt von einen Nutzen sprechen können.
    Ausgaben / Mietersparnis (Hauskauf,Grunderwerbssteuer,Grundsteuern,Versicherungen,Schuldzinsen u. Zinseszinsen, Investitionen für Renovierungen u. Instandhaltungen,altersgerechte Umbauten etc.)/ (Mietersparnis)
    Bedenken Sie bitte auch folgende Umstände:
    Ihr 3.Lebensabschnitt beginnt erst ab 67 ( früher bereits ab 60 o. 58. )
    Ihr 4. Lebensabschnitt ist der kostenintensive Pflegefall
    Berechnen Sie wie viel Lebensarbeitszeit Sie nur durch die Immobilie investieren müssen, mit anderen Worten Sie förmlich verschenken.
    Sie können nur dann von einen Nutzen fabulieren, falls ein Verkauf Ihren Kaufpreis plus erhöhte Erlöse 40 bis 60% erwirtschaftet, was eher unwahrscheinlich ist oder Ihre Kinder oder Enkelkinder werden vernünftigerweise Ihre Immobilie selbst nutzen.
    Eine Amortisation einer Immobilie gegenüber Mietersparnis erfolgt erst ab 35-40 Jahren.
    Es kann Ihnen nicht egal sein, was mit Ihrer Immobilie in Zukunft geschieht, auch in Hinblick auf den ideellen Wert Ihrer geleisteten Sorgen u. Aufwände.

    Der Blogbeitrag „(H)aus gekauft“ dieser Webseite bringt es sprichwörtlich auf den Punkt und einfühlsam erinnert Herr Goldberg den einst stolzen Immobilienkäufer an die Problematik.

  4. Antworten

    AngstHasi

    5. Februar 2016

    Wenn der MSCI World um 30%/40%/50% vom Top gefallen ist, beleihen wir unser abbezahltes Haus (zB 100k, 5 Jahre fuer nur 0,85% Zins Feb2016) investieren in 3 Tranchen in einen ETF und können so einen Teil der „verpassten Rendite“ (gebundenes Kapital in der Immobilie) zurückholen.
    Nur für eine Immobilie gibt’s so günstige Zinsen, das Aktien auf Kreditkaufen relativ risikolos ist

    • Antworten

      Benjamin

      7. Februar 2016

      @ AngstHasi:

      Ja genau, Markttiming mit Leverage versuchen… Und kurz darauf bricht der MSCI World noch mal um 50% ein – viel Spaß beim Aussitzen.

      Wie alt sind Sie denn, wenn ich Fragen darf? Stichwort Humankapital.

      Grüße

  5. Antworten

    AngstHasi

    7. Februar 2016

    Hallo Benjamin,

    der Vorschlag ist bestimmt nur fuer sehr wenige Menschen vernuenftig.
    Ich kann gut verstehen, dass sich das grosse P und Kopfschuetteln bei den meisten Lesern einstellt.
    Aus Geltungssucht wollte ich hier nur einen Kontrapunkt setzen 🙂

    ETFs auf den MSCI World gibt’s noch nicht so lange in D, aber seit der Index berechnet wird, ist er noch nicht – erst 50% – und dann nochmal 50% (also insgesamt 75%) vom Top gefallen.

    Wenn eine Katastrophe eintreten wuerde, waere das denkbar, aber dann waeren vermutlich andere Probleme relevant …

    Interessant ist, dass – bisher – nach einem Rueckgang des MSCI World um 30/40/50% es keine 5 Jahre gedauert hat, bis sich ein deutliches Plus eingestellt hat:
    https://de.wikipedia.org/wiki/MSCI_World

    Der Hypothekenkredit wuerde ja mit dem Haus besichert sein, die Annuitaeten (Zins+Tilgung) wuerden aus laufendem Gehalt bestritten werden,
    so dass die Entwicklung der Boersen (bei Worst Case) kaum Auswirkungen haette.
    Selbst bei einer Umschuldung nach 5 Jahren zu hoeheren Zinsen waere das aergerlich aber kein Beinbruch.

    Man nehme:
    1) Wertpapierkredit-Option beim Online-Broker einrichten (Vorteil: keine Liquiditaet vorhaltenmuessen)
    2) Limits setzen fuer entsprechende ETFs beim Broker
    https://www.justetf.com/de/how-to/msci-world-etfs.html
    3) wenn tatsaechlich 30/40/50% Einbruch passiert (momentan sind wir erst bei ca. 20% vom Top in EUR gerechnet) werden die Limits ausgefuehrt.
    4) der Wertpapierkredit beim Online-Broker (so um 5-6%) wird moeglichst schnell mit dem Hypotheken-Kredit abgeloest

    Soweit der Plan …

    Mein ungefaehres Alter: ich bin seit 1988 mit Unterbrechungen (Immo abzahlen) an der Boerse unterwegs, also nicht voellig ohne Erfahrung

    • Antworten

      Benjamin

      10. Februar 2016

      Klingt vernünftig, dennoch würde ich es persönlich nicht machen, bin dafür wohl zu konservativ eingestellt. 🙂

      Grüße
      Benjamin

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Joachim Goldberg
Frankfurt am Main

Seit rund 40 Jahren beschäftigt sich Joachim Goldberg mit dem Zusammenspiel von Menschen und Märkten. Bis heute faszinieren ihn die vielen Facetten, Nuancen, Geschichten, Analysen und Hintergründe, die sich in der weißgezackten Linie auf der großen Börsenkurstafel niederschlagen. Aber erst mit der Entdeckung der psychologischen Einflüsse auf die Finanzmärkte meint der studierte Bankfachwirt und frühere Devisenhändler dem, was die Welt der Finanzen antreibt und bewegt, nahe gekommen zu sein.

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